Verborgen gebreken woning, wie is aansprakelijk?
U heeft een bestaand huis gekocht. Vol enthousiaste en goede verwachtingen richt u het huis naar uw wensen in. Echter tijdens de werkzaamheden blijkt dat er sprake is van lekkage of andere gebreken, zoals scheurvorming, asbest, puin in de tuin, burenoverlast. Niet alleen uw woongenot wordt aangetast, maar ook uw portemonnee, want een financiële strop dreigt. Logisch dat u zich afvraagt of verkoper u had moeten informeren over het gebrek en of verkoper u financieel moet compenseren.
Wanneer is verkoper aansprakelijk voor gebreken aan verkocht huis?
Het is lang niet altijd eenvoudig vast te stellen of de verkoper van een bestaand huis aansprakelijk is voor gebreken. Immers is een bestaand huis – anders dan een nieuwbouwwoning – een gebruikt product, zodat een koper niet mag verwachten dat het huis geheel zonder gebreken is. In het algemeen zal koper geringe gebreken die het woongenot niet ernstig belemmeren moeten accepteren, maar wezenlijke gebreken niet. Maar dit is slechts een algemene regel waarop vele uitzonderingen bestaan die hieronder worden toegelicht.
Er moet sprake zijn van verborgen gebreken: een koper van een huis heeft geen recht van klagen als koper het gebrek heeft gezien vóór het sluiten van de koopovereenkomst. Hij heeft dan het gebrek aanvaard en vermoedelijk al verwerkt in een lagere koopsom.
Een schadeclaim van de koper kan ook stranden op het feit dat koper het gebrek voorafgaande aan de koop had kunnen ontdekken als koper een goed onderzoek had gedaan of laten doen door een bouwkundige. De koper heeft namelijk een zogeheten ‘onderzoeksplicht’. Die plicht geldt zwaarder naarmate het te kopen huis ouder is. Als koper moet je dan niet ‘over één nacht ijs gaan’.
De verwachtingen kunnen niet té hoog zijn: bij de koop van een bestaand huis schaf je een gebruikt product aan. Als koper kan je dan ook niet een huis zonder enig gebrek verwachten. In het algemeen geldt: hoe ouder het huis, hoe minder hoog de verwachtingen mogen zijn.
Van belang is of het normaal gebruik van de woning wordt belemmerd: als je als koper het huis niet normaal kunt gebruiken, zal de verkoper in veel gevallen aansprakelijk zijn. Je mag als koper immers verwachten dat je in de gekochte woning kan wonen zonder dat je daarin in ernstige mate belemmerd wordt. De vraag of het normaal gebruik van een woning wordt verhinderd valt echter niet altijd eenvoudig te beantwoorden. Kijk op de pagina ‘normaal gebruik huis’ voor een aantal praktijkvoorbeelden.
Bevat de koopovereenkomst een ouderdomsclausule?: Als de koopovereenkomst een ouderdomsclausule bevat, zal verkoper meestal niet aansprakelijk zijn voor gebreken aan de woning die samenhangen met de gevorderde leeftijd van de woning.
Heeft verkoper zelf in de woning gewoond?: Niet alle verkopers hebben zelf in de verkochte woning gewoond. Denk aan kinderen die het huis van een overleden ouder verkopen, of een huiseigenaar die een huis verkoopt waar een huurder in heeft gewoond. In dergelijke gevallen is vaak een zogeheten niet-zelf-bewoningsclausule in de koopovereenkomst opgenomen. Die clausule kont erop neer dat verkoper zich vrij tekent voor aansprakelijkheid voor gebreken.
Maar wat als verkoper opzettelijk gebreken heeft verzwegen of gemaskeerd? Verkopers van een huis willen een goede, liefst zo hoog mogelijke, koopprijs ontvangen. Helaas komt het regelmatig voor dat verkopers gebreken aan het te verkopen huis verzwijgen of zelfs verdoezelen om een hoge koopsom te verkrijgen. Als dat aantoonbaar het geval is, heeft koper een sterke positie. Een verkoper die niet te goeder trouw is geweest kan namelijk geen beroep doen op een eventuele ouderdomsclausule of een niet zelf bewoningsclausule. Bovendien kan hij koper niet verwijten zijn onderzoeksplicht niet na te zijn gekomen. In de rechtspraak is namelijk uitgemaakt dat de mededelingsplicht van verkoper zwaarder telt dan de onderzoeksplicht. Het is zelf mogelijk dat verkoper in geval van schending van zijn mededelingsplicht aansprakelijk is voor minder ernstige gebreken die niet het normaal gebruik van de woning verhinderen.
Waar moet je als koper opletten om verborgen gebreken bij de aankoop van een huis te voorkomen?
Een verborgen gebrek bij de aankoop van een huis valt niet altijd te voorkomen. Maar het risico kan wel worden beperkt. Hieronder enige tips:
- bezichtig het huis een aantal keer alvorens een koopovereenkomst aan te gaan;
- laat je bij de bezichtiging bijstaan door een bouwkundige;
- stel verkoper de nodige vragen over de staat van het huis en eventuele gebreken, en noteer gezamenlijk het antwoord op die vragen;
- vraag of er garantiebewijzen aanwezig zijn betreffende meegeleverde apparatuur of verricht werk;
- vraag naar het onderhoud van de woning. Bijvoorbeeld hoe lang geleden is er geschilderd?;
- vraag naar eventuele bouwvergunningen betreffende aanbouw- of opbouw;
- bezoek de buren en doe navraag naar mogelijke situaties van overlast nabij de te kopen woning.
Conclusie
De woningnood is hoog. Kopers moeten vaak snel beslissen bij het kopen van een huis om niet ‘achter het net te vissen’. Sta desondanks stil bij eventuele verborgen gebreken die het huis kan hebben. Laat bij voorkeur een goed bouwkundig onderzoek doen en let op de tekst van het koopcontract.
